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　　2026年1月1日，《求是》杂志开年首刊，刊登了特约评论员文章-《改善和稳定房地产市场预期》，全文共10段，总体采用递进式论证方式，通过立论、论证、结论及建议三个部分，阐明“改善和稳定房地产市场预期”这一观点。其中，第一部分为第1段，为立论段落，提出加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性；第二部分为第2-7段，采用递进式论证方法，分别从我国房地产发展历程、当前面临的困境、房地产对国民经济的重要性、房地产发展前景、房地产政策与经济稳定的关系、政策短期未见成效的原因及改进方向等角度论证应改善房地产市场预期。第三部分为第8-10段，提出了保持政策力度、做好供给管理、加强信息与舆论引导等三个政策建议。全文3442字，篇幅不长。

　　文章对市场的认识和分析较为审慎，使用了“供求关系发生重大变化”、“部分”、“局部”等限定词，没有使用“结构性过剩、结构失衡”等定性表达，是一种弱化表达的方式。但无论对市场如何认识和定性，导致的后果是现实客观的，那就是：销售规模和销售价格的大幅回落，并因此对市场参与者需求端、供给端、金融支持端造成不同程度的影响，进而得出“房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高”这一关键论断，由此得出“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，完成立论。

　　房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重。房地产市场健康发展，事关经济社会发展大局稳定，事关人民群众切身利益。从上世纪80年代初进行住房试点改革开始，到1998年实行房地产商品化市场化改革，再到2003年进一步深化房地产市场化改革，我国实现了从福利分房到主要通过市场解决住房的重大转变，用20多年时间快速改善了城乡居民居住条件。新时代以来，我国进入城镇化快速发展时期，也是居民住房条件显著改善的时期。2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，较10年前增加约7平方米。“十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米，扣减住房拆除因素，到2024年底城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套，建成世界规模最大的城市住房保障体系，有力促进了我国城镇化和经济社会高质量发展。

　　而实际上，仅仅是个人居住条件的改善，并不能凸显出房地产这一行业对于国民经济发展的重要性，我们需要知道的是通过土地出让、房地产开发、个人购买，这一市场化运作方式，将改革开放后前30年（1979-2009）和未来30年（2010-2040）的大部分家庭收入，通过房地产市场化运作机制，转化为政府土地出让金收入、财政收入，进而转化为更完善的城市基础设施建设，房地产对于城市建设的支撑作用显然更能够说明对国民经济发展的重要性。个人财富转化为住房资产，也更能说明房地产是个人及家庭财富的重要组成部分。

　　：从近期房地产市场运行状况看，我国房地产市场正在经历深度调整。必须认清其根源，才能对症下药，通过有力政策举措，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。从深层次看，伴随城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化，集中体现在以下几个方面。一是住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重。二是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。三是房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头。

　　文章承认，我国房地产市场正在经历深度调整，通过先分析问题，再对症下药的方式，展开论述。认为我国房地产现状面临的问题主要有三个，一是，住房总量平衡，但结构性失衡，尤其是保障类住房不足；二是，居民需求，从“有没有”向“好不好”转变；三是，开发模式，从“三高”模式向“三低”模式转变，由销售为主，向多元化转变。并提供了价格评价维度，家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比、住房资产占家庭资产比等角度，认为传统房地产发展模式走到了尽头。

　　一是，基本认可市场供需，总量平衡，结构性失衡的这一判断，但保障类住房不足，这一观点，值得商榷。由于对市场的认识和判断，将会得出未来的施政方向，因此认识的偏差也会导致施政方向的偏差。关于保障性住房的供给不足的这一观点，长期以来，大多数学者主要用中国房地产供应体系与新加坡住房供应体系进行比较，进而得出我国住房问题暴露较多，房价失控，居民购房能力不足等因素是由于我国保障住房供应较少所导致，进而提出应进一步提高保障性住房的供应总量。这是因为，多数学者没有考虑在市场下行的背景下，将原本已经存在于市场的二手存量房考虑在住房供应体系内，仅考虑增量住房的固有思维模式下做出的施政结论。既然住房总量平衡是一个共识，那么利用政策进行市场调剂则应该是未来的施政着力点，应出台激励政策鼓励购买力薄弱群体购买二手房，此举既能减缓二手房市场价格的下跌速度，还能通过价格传导形成对新房市场的价格支撑，更为重要的是可以总体减少政府财政负担，房企商品房、保障房混合开发等现实压力。

　　基于房地产市场的这一新变化，有观点认为房地产在国民经济中的重要性下降了。显而易见，这种观点有失偏颇。要看到，房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。近年来，尽管我国房地产领域投资规模有所下降，但住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模仍然保持较快增长，发展潜力依然巨大。从国际经验看，美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家，目前房地产业增加值占国内生产总值的比重平均都在10%以上，依然是经济保持稳定的重要支撑和社会财富的主要形式。2000—2024年，日本、韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套、10.39套，房地产建设强度仍然较高。有关研究机构以此推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力。

　　还要看到，从城市化发展水平看，我国房地产转型发展空间依然十分广阔。总量方面，考虑公摊面积情况，我国城镇人均住房使用面积约为35平方米，与韩国和新加坡基本接近，与日本、德国、法国、英国等相比仍有一定的差距。2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放，向大城市集中、城市之间流动趋势仍将持续相当长时间。结构方面，我国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积尚不足20平方米。此外，还有一些社会经济因素变化也在诱致新的住房需求。如家庭结构小型化催生细分市场需求，“人才红利”引领需求升级。品质方面，老旧小区改造是一个持续的过程，按照20年以上住宅小区算为老旧小区的标准，将陆续有大量住宅进入“老龄化”阶段。目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。

　　文章以城镇化率和人均住房面积作为对比指标，与发达国家进行对比，得出房地产发展仍有广阔空间，此观点总体上没什么问题。但存在一些细节逻辑，本段实际上是说市场需求的问题，要讲市场需求，我们通常要看总量和市场有效购买力的情况。对应来看，需要考虑人口总量与居民收入或可支配收入这两个核心问题，单独讲“人均”和“率”而忽略基数，这样的论证显得单薄且不充分。其一，容易回避了我国人口总量持续下行这一客观限制条件，据2025年最新的人口数据显示，25年全年初步人口统计出生数量为871万人，死亡人口数量1093万人，总量减少222万人，长远看，我国人口进入了一个较长的下行通道，短期内较难扭转。其二，关于有效购买力的这个数据，国家统计局公布的数据与居民切身感受的差距则越来越大，这个不便展开讨论。但总体上作为判断市场需求的两个核心因素，不应被忽视。对于因人口流动、时代发展导致的增量需求和个性化需求，值得肯定。（关于人口的发展建议，可参考阅读本热21年观点文章，

　　”政策组合拳，统筹防风险和促转型，坚持市场化、法治化原则，加强销售资金监管，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效，推动房地产市场止跌回稳，保交楼、保交房任务全面完成。同时，统筹惠民生和稳增长，2025年以来，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，以需定建、以需定购增加保障性住房供给，稳步实施城中村和危旧房改造，推动无障碍适老化设施建设，城市更新取得重要进展。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，房地产产业链升级不断加快。2025年以来，我国新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄。到2025年10月，狭义库存规模已经较2025年1—2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻。

　　本段，主要描述了从中央工作指导精神，中央各部门政策支持，各地方因城施策及执行落地等，在促进房地产稳定发展的相关政策支持方面做出的具体工作和取得的各项工作成果，总体上说明施政的正确性与有效性。值得一提的是，在论证房地产市场总量方面，近期多位执政部门的领导，已将二手房成交量纳入到房地产整体市场容量中来，用以弥补新房市场缩量下行的尴尬境地，我们则进一步期待政府部门主动收集和公开二手房成交的相关数据，弥补当前二手房成交数据缺乏官方权威机构公布的市场缺陷。

　　在各项政策支持下，当前房地产市场总体稳定，但也有一些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，房地产开发投资延续下降态势。对于这些现象，要客观分析、正确看待。一方面，一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间；另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程。综合各种因素看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。要深刻把握房地产业发展规律，正确认清当前形势，保持战略定力，积极主动作为，以更有力更精准的举措，加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动，推动房地产市场平稳健康高质量发展。

　　保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。政策协调上，强化政策一致性评估，房地产受经济发展阶段、宏观经济形势、居民收入增速等整体预期影响明显，要以更好满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求为目标，取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致。政策储备上，做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对。

　　在本段论述中，针对当前部分地区“挤牙膏”式出台政策，对政策预期管理不力的现象，提出“一次性给足”的施政建议，十分值得肯定。个人认为至少在以下几个方面，政策与市场存在差距，预期管理失当，容易导致客户保持观望，延后购买。一是，房贷利率。从目前市场趋势看，几乎所有人都认为房贷利率在未来几年中，是无限趋向于“零利率”时代的，当前商贷利率保持在3.5%，公积金利率保持在2.6%，按照此前操作步骤，预计2026年贷款利率仍有40-60BP调整空间，分2-3次释放，是否会在此施政建议下一次性释放，还有待商榷，人民银行更多的时候是在既要符合市场需求还要保持金融秩序稳定的情形下做出相关决定，因此想要一次性释放所有利率空间，难度还是比较大的。二是，所有限制类政策。比如基于户籍、社保等条件的限购政策（含购买套数），基于买入时限的限售政策和税收政策，基于持有套数的税收政策和差异化利率政策等等，基于住房面积的差异化税收政策等都有较大的施政调整空间，是否会一次性调整到位，值得期待。

　　关于政策协调方面，实际上困扰主要表现在中央各部门间的政策协调的一致性，地方上相对协调较为容易（通常以工作班组形式解决跨部门协调和沟通问题）。与房地产密切相关的部门，虽然住建部门是主责单位，负责房地产行业的主要事项，但实际上影响房地产发展的部门还包括以下几个非常重要的部门：如自然资源部负责土地供应、规划条件等方面与当前市场需求的一致性的协调；税收财政部门关于房地产的各类税收政策（契税、增值税、所得税）；金融系统（央行、金融监管总局）关于房地产行业中个人及企业的融资、监管政策；发改委关于项目立项、REITs发行范围（比如扩大到不区分物业属性只以是否有符合条件的现金运营收入的物业即可纳入发行范围）等诸多部门，这种跨部门的协调难度要大的多，是否能够形成政策默契，紧密配合，面临的挑战较大。

　　做好供给管理。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。彻底改变房地产开发方式，支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，合理把握各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换。鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立土地出让金补缴机制，稳定社会资本的投资预期和投资信心。

　　本段关于供给端的主张已相当成熟，在各类会议中出现频率也较高，不做过多解读。重点关注以下几点内容：一是，房企经营方式的转变，提出从以新房销售为主，向持有物业运营，高品质多样化居住服务转型；虽然文中第五段落认为房地产市场潜力和空间巨大，但仍然认为以单一销售模式运营的房企面临较大的生存挑战，无论前述市场认识如何，这一结论确实非常务实。建议房企向持有型物业、高品质多样化居住服务转型，比如租赁住房、商业运营、康养服务、高端养老、产业园区等。二是，关注公积金制度改革。随着销售型物业的减少，在现有制度下公积金的利用率将会呈现断崖式下跌，扩大公积金的使用范围，是公积金下一阶段面临的必然选项。如进一步放宽贷款条件，提高贷款额度，提高租赁住房提取额度等。三是，关注不动产信托基金扩大范围，与房企持有型多样化经营性物业的经营方向做好政策衔接，激发房企投资动力。当前主要包括租赁住房（保障性租赁住房）、消费型基础设施（商业不动产），是否可以考虑将普通租赁住房进一步纳入底层资产发行范围。

　　加强信息和舆论引导。加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。住房是普通家庭最大、最重要的资产，住房价格直接关系群众利益，更受群众关注。除价格之外，对直接影响社会预期的关键指标和关键事件也要加强监测，如房地产投资、法拍房数量、房企倒闭或债务重组等，对于敏感性指标的发布要做好专家解读。统筹发挥各级主流媒体、传统媒体和新媒体作用，加强对房地产市场的政策解读和舆情分析，特别是要加强对有关房地产业发展的一些重要指标变动的解释，引导人们从整体上客观看待我国房地产发展趋势。同时，对企业、机构和个人通过自媒体等散布有关房地产业发展的不实信息进行及时管控，多措并举推动社会形成对房地产市场的理性预期。

　　）二是，中指研究院每月发布的成交量情况，此数据传播范围以业内为主，传播范围较为有限，对市场冲击力也相对较为温和。三是，贝壳类二手房平台的自然成交价格，此数据较为直观，加之其平台被使用的广泛性，反倒成为大众比较房价的最为直观和传播最为广泛的信源。四是，各地方住建部门发布的成交信息，此数据格式五花八门，数据规范性差，隐蔽性高，一般人不易关注和发现。若26年加强敏感数据的监测，恐中指、贝壳等机构数据发布可能会受到一定的监管，行业数据的透明性将受到一定影响，国家统计局数据影响力将进一步提升。